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LE TAUX DE CAPITALISATION, UNE DONNÉE ESSENTIELLE POUR VOUS, INVESTISSEURS IMMOBILIERS!

Vous avez du capital et vous souhaitez l’investir dans l’immobilier, et c’est une excellente idée! Vous lancer à l’aveuglette dans l’aventure, ce l’est beaucoup moins! Avant d’acheter, vous considérerez assurément la vitalité du quartier, le nombre de logements dans l’immeuble, l’état de l’immeuble, le matériau de construction, le marché, etc. Il existe un autre outil fort pratique qui peut vous permettre d’évaluer très rapidement la valeur de l’immeuble que vous souhaitez acquérir : le taux de capitalisation. Voyez ici pourquoi ce taux mérite grandement qu’on s’y intéresse!

23 juin 2016

LE TAUX DE CAPITALISATION, QU’EST-CE QUE C’EST?

Le taux de capitalisation, ou le taux global d’actualisation (TGA)  – c’est la même chose – c’est le taux qui vous permet d’évaluer la valeur d’un bien immobilier à partir des revenus qu’il génère. Plus précisément, c’est le rapport entre le rendement et la valeur marchande d’un immeuble. Comme il permet d’évaluer le coût réel d’un immeuble par rapport aux revenus qu’il génère, il vous procure une idée assez fiable de la rentabilité de l’immeuble que vous souhaitez acquérir. Attention, ce taux n’est pas fixe. Il varie en fonction de certains facteurs, dont l’inflation, le type de résidence, la grandeur des unités, les fluctuations du marché, etc. De plus, il ne peut s’appliquer que pour les immeubles qui comportent plus de six logements.

On comprend rapidement l’intérêt de calculer le taux de capitalisation si vous souhaitez vous lancer dans l’investissement immobilier et que vous avez plusieurs possibilités. En effet, comparer les taux de capitalisationentre eux vous permettra de choisir le bien immobilier le plus rentable! Connaître ce taux servira en outre à vous donner une idée du prêt que vous pouvez espérer obtenir pour financer votre achat.

 

TROUVEZ VOUS-MÊME LE TAUX DE CAPITALISATION

Un peu de recherche et une calculatrice, c’est tout ce dont vous avez besoin. Essayez d’abord de dénicher le prix auquel s’est vendu un immeuble dans le quartier où vous souhaitez acheter. Assurez-vous que la vente est récente pour que le taux obtenu représente réellement le taux actuel. Il existe plusieurs moyens de trouver les renseignements liés aux ventes de propriétés, par l’entremise d’un courtier ou par Internet, notamment. Tentez ensuite de trouver les revenus nets d’exploitation de l’immeuble vendu, c’est-à-dire le revenu brut moins les dépenses liées à l’exploitation de l’immeuble. Assurez-vous d’obtenir une liste exhaustive des dépenses afin d’avoir un calcul juste des revenus nets. Pour obtenir le taux de capitalisation, il suffit de diviser les revenus nets par le prix de vente.

Par exemple, un immeuble dont les revenus nets correspondent à 70 000 $ et qui a été vendu à 800 000 $ aura un taux de capitalisation de 0,08 ou 8 %. Pour obtenir la valeur de votre immeuble, il ne vous reste qu’à trouver les revenus nets de l’immeuble que vous souhaitez acquérir et diviser ce montant par le taux de capitalisation! Plus le taux obtenu est élevé, plus la rentabilité est intéressante!

Voyons encore un exemple : les revenus nets de l’immeuble convoité sont de 65 000 $, faites l’opération suivante 65 000/ 0,08 = 812 500 $. Voilà le montant auquel devrait correspondre la valeur de votre immeuble. Il va sans dire que si vous parvenez à payer votre immeuble moins cher que la valeur estimée par le taux de capitalisation, vous faites du même coup augmenter ce taux, et aurez donc un immeuble plus rentable.

TAUX DE CAPITALISATION, POUR ÉVALUER VOS REVENUS NETS!

Si vous parvenez à trouver le taux de capitalisation des autres immeubles du quartier où vous souhaitez acheter, vous aurez une excellente idée des revenus que vous pourrez tirer de votre immeuble locatif. En effet, cette information vous permettra de fixer le prix de vos loyers. En multipliant le prix net de votre immeuble par le taux de capitalisation, vous obtiendrez le revenu net que générera votre investissement immobilier. Voyons un exemple :

  • Vous avez acheté un immeuble pour 600 000 $ dans un quartier où le taux de capitalisation pour un immeuble équivalent est de 9 %. Multipliez le prix de votre bien par le taux de capitalisation. Ici, 600 000 x 0,09 = 54 000. Vous pouvez donc vous attendre à avoir des revenus équivalents à 54 000 $ par an. Évidemment, il ne s’agit là que d’estimation. On le répète, le taux de capitalisation peut fluctuer.

Vous souhaitez en savoir plus? Pour planifier votre investissement immobilier, contactez les experts de Performance hypothécaire.

Serge Lafrenière Courtier hypothécaire performance

Cet article est signé par Serge Lafrenière

Courtier immobilier et hypothécaire agréé
Propriétaire et dirigeant d'agence

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