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Multi-logement et commercial
Impact de la vente d’un bien immobilier sur vos impôts

Que ce soit pour la vente d’une résidence principale, d’un chalet ou d’un immeuble à revenu, il est important de connaitre vos obligations fiscales et les déductions qu’il est possible de déclarer pour cette vente. Voici quelques considérations qui pourraient vous intéresser pour chaque type.

 

Vente de votre résidence principale.

Il fut un temps où on n’était pas dans vos obligations de déclarer la vente de votre résidence principale, vous devez maintenant le faire. Même si vous n’êtes pas imposé pour cette vente. Pour que votre maison soit considérée comme votre résidence principale, vous devez en être propriétaire et y habiter.

Un chalet comme résidence principale

Dans certains cas, vous pouvez choisir une propriété de vacances comme résidence principale, mais uniquement si elle est utilisée pour vos propres vacances et non pour obtenir un revenu de location.

Les loyers

Lorsque plus de 50% de l’espace total de votre résidence est utilisé pour la location, votre résidence peut être considérée comme ayant une vocation commerciale. Les règles fiscales seront alors celles des immeubles à revenus.

Revenus de location pour votre résidence principale

Si vous avez loué une chambre, une partie de votre résidence ou même votre résidence complète un certain temps, vous devez le déclarer et ces montants seront considérés comme des revenus. Certaines dépenses peuvent cependant être déduites, les dépenses courantes et les dépenses en capital.

Une dépense courante est récurrente (peinture, les frais d’entretien, l’assurance et la publicité).

Une dépense en capital dure généralement plus d’un an (l’achat nouveaux appareils ménagers (si meublé), le remplacement de la toiture ou l’extension du bâtiment.)

 

Vendre un immeuble à revenus

Quand vous vendez une résidence qui n’est pas admissible à l’exemption pour résidence principale, vous pouvez alors demander une déduction pour gains ou pertes en capital.

Si vous vendez un bien locatif et que vous réalisez un profit, ce profit constitue un gain en capital que vous devez déclarer dans votre déclaration de revenus.  Au Québec, pour les immeubles locatifs, seulement 50% du gain en capital est imposable à la revente. Vous avez un congé d'impôt sur l'autre 50% du gain

Si le prix de vente de votre bien locatif est inférieur à la partie non amortie du coût en capital du bien, la différence entre ces deux montants constitue la perte finale.

 

Habiter son Multilogements

Les propriétaires occupants d’un multilogements n’ont pas à payer d’impôts sur gain en capital pour la superficie qu’ils habitent. Par exemple, pour un triplex vendu avec un profit de 150 000$ et dont un tiers a été occupé par son propriétaire (pendant toute la période de possession), le gain se calcul à partir d'un montant de 100 000$.

 

Vendre un chalet

Un chalet est généralement considéré comme une résidence secondaire. La différence entre le prix d’achat et le prix de vente sera alors considérée comme un gain imposable. Il est toutefois possible que votre chalet puisse être considéré comme votre résidence principale si par exemple vous louez un logement en ville et que vous utilisez régulièrement votre chalet pour vos propres besoins sans demander de revenus de location de celui-ci. La plus grande complication pour la vente d’un chalet est lorsque celle-ci est faite à un proche. Voir le prochain paragraphe.

 

Vendre ou donner sa maison, son chalet ou un multilogements a un proche

Lorsqu’une personne donne un bien de son vivant à une personne avec qui elle a un lien de dépendance ou lui vend son bien à prix réduit, un certain montant est prélevé par les gouvernements fédéral et provincial à la fin de l’année financière. Dans certaines circonstances, un don équivaut à une vente. C’est notamment le cas lorsque le transfert a lieu entre un parent et son enfant. Vous aurez ainsi à tenir compte de l’impôt à payer sur le gain en capital au moment du transfert propriété.

 

Conclusion

Tout le monde sait que déclarations de revenus sont souvent complexes. Cet article est pour vous faire part de différentes facettes de la fiscalité des propriétaires immobiliers. Il ne tient pas compte de tous les facteurs à prendre en compte dans les calculs d'imposition, comme la récupération d'amortissement, les frais d'achats (notaires, évaluation, arpentage, etc.), les frais de courtage à la revente, etc.

Vous devrez valider quelles règles fiscales s’appliquent concrètement à votre situation. Dans le cas d’un immeuble à revenus, nous vous conseillons fortement de faire appel à un comptable ou un fiscaliste. Nous espérons seulement vous avoir donné une bonne idée des choses à vérifier.

 

Serge Lafrenière Courtier hypothécaire performance

Cet article est signé par Serge Lafrenière

Courtier immobilier et hypothécaire agréé
Propriétaire et dirigeant d'agence

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