L’inflation et les taux hypothécaires augmentent encore, on fait quoi?

Investissements immobilier hausse de taux hypothécaires

27 juillet 2022

Les dernières données de Statistique Canada à propos de l’inflation en juin viennent de sortir. Sans grande surprise, nous battons encore une fois un record avec un taux d’inflation à 8,1% d’une année à l’autre. Il faut remonter à 1983 pour un taux d’inflation aussi élevé. Depuis quelques semaines, la Banque du Canada sort l’artillerie lourde avec des augmentations de son taux directeur qui brisent elles aussi des records ( 1% d’augmentation en juillet) et annonce que le taux directeur devrait continuer à augmenter, car elle ne prévoit pas de baisse de l’inflation à très court terme. Actuellement, le taux directeur est encore à seulement 2,5% et les taux hypothécaires sont encore plutôt intéressants, alors il devrait y avoir autant d’achats d’immeuble considérant la forte demande. Est-il encore possible d’investir en immobilier dans le contexte économique actuel?

 

Le prix des immeubles est encore très élevé 

En 1983, les taux hypothécaires étaient faramineux. Ils ont oscillé entre 12% et plus de 14% pendant l’année. Malgré tout, il y avait quand même un peu de mouvement en immobilier. Pour une raison fort simple, le prix des immeubles était somme toute raisonnable. 

Aujourd’hui, les taux hypothécaires sont très loin de ceux des années 80. Ils sont même encore plutôt bas malgré les augmentations du taux directeur. Ce qui commence à freiner les investissements immobiliers, c’est la flambée des prix des deux dernières années. 51% d’augmentation du prix moyen d’une habitation au Canada de mars 2020 (540 000$) à mars 2022 (816 720$) selon l’ACI. Considérant le coût d'acquisition d'immeubles en ce moment, ça ne prend pas un très haut taux hypothécaire pour qu’on se questionne sur la rentabilité à long terme de l’investissement et ça, c'est lorsqu’on se qualifie pour le prêt évidemment. 

 

Les taux d'intérêt ne baisseront pas avant longtemps

Il est vrai que la guerre à l’inflation des banques centrales n’est pas terminée, la Fed (banque centrale des États-Unis) annonce aujourd’hui (27 juillet) une autre augmentation de 0,75% et prévoit de poursuivre ce mouvement face à l’inflation qui reste très élevée . La Banque du Canada annonce elle aussi que ses prochaines décisions à propos du taux directeur seront des hausses. Certains économistes prévoient même que la prochaine hausse de taux en septembre pourrait être de 1% encore! Une chose est certaine, il y en aura une et la série d’augmentations ne s’arrêtera pas là.

Ce qui est plus difficile à comprendre avec les dernières augmentations du taux directeur et ceux annoncés, c’est qu’actuellement les taux hypothécaires sont encore très abordables. Depuis l’annonce de la hausse du taux directeur de 1%, le coût des obligations hypothécaires a même baissé de .40%. Par exemple, le taux d’intérêt pour un prêt de $3,000,000 assuré avec la SCHL n'est que de 4.07% en ce moment. Il est très difficile de prétendre que les taux vont demeurer à ce niveau très longtemps, l’annonce de hausse de +/- 1% du taux directeur au début septembre devrait finir par se répercuter sur les taux et les obligations hypothécaires .

Si vous êtes déjà en processus de renouvellement ou d’achat, vous avez encore une chance de ne pas subir les prochaines augmentations. Assurez-vous que votre dossier avance comme il se doit en fournissant tous les documents nécessaires et en gardant un contact étroit avec votre courtier hypothécaire.

Si vous souhaitez acheter cette année et n’avez pas encore ouvert un dossier, il faut tenir compte du délai de traitement. Il sera difficile de réserver un taux avant l’augmentation de septembre, mais il y aura d’autres augmentations par la suite alors si votre projet vous semble rentable dans le contexte, il reste que le plus tôt sera le mieux. Est-ce qu’il est possible d’attendre que les prix baissent pour investir?

 

Le prix des immeubles ne baissera pratiquement pas 

Le mois de juin marque un troisième ralentissement mensuel consécutif du marché de l'habitation. Le prix des maisons a baissé de 1,9% par rapport à juin et les ventes, de 5,6% sur la même période alors que ces ventes ont baissé de 23,9% par rapport à juin 2021. On constate que les prix ne baissent que très peu même avec une bonne diminution des ventes. (Au Québec, on ne constate pas de baisse notable) Comme la demande reste élevée et que l’offre diminue en ce moment, vous ne pouvez pas prévoir de baisse importante dans les mois qui viennent. Avec les taux hypothécaires qui vont continuer d’augmenter, ce n’est pas ce genre de baisse qui transformera votre achat en opportunité. Si vous achetez pour vous loger, vous n’aurez peut-être pas le choix de le faire maintenant avant que les taux montent encore et au moins, vous ne perdrez pas de valeur. Pour ceux qui pensent investir et peuvent se qualifier, il faudra bien faire vos calculs de rentabilité.

 

Le coût des matériaux de construction commence à baisser

C’est une des rares bonnes nouvelles du moment. Le prix des matériaux de construction a commencé à diminuer et l’approvisionnement est un peu (je souligne) plus facile. Ce qui pourrait aider la construction ou la rénovation d'immeubles qui étaient devenues extrêmement coûteuses. C’est une bonne nouvelle pour ceux qui sont déjà en cours de travaux, mais pas nécessairement pour ceux qui sont seulement à l'étape de projet. Le prix des matériaux de construction fluctue rapidement porté entre autres par le prix du pétrole qui n’est, lui-même, pas des plus stables en ce moment. (Il est même possible que les prix soient redevenus à la hausse au moment où vous lisez ces lignes) Une chose est certaine, personne ne prévoit de très grandes baisses à moyen et long terme, on ne peut donc pas miser sur cette baisse pour transformer son investissement immobilier en opportunité.




Est-ce que les Canadiens pourront continuer à payer leur hypothèque

On n’espère à personne de ne plus pouvoir payer sa maison, mais dans le contexte, certains chercheront peut-être ce genre d'opportunités. Si on se fie aux chiffres actuels, il y en aura peu. Ceux qui viennent d’acheter se qualifient au-delà de leur capacité. Selon la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL), les prêts hypothécaires en souffrance ont diminué pour tous les types de prêteurs en 2021. L’inflation augmente dans un contexte économique de plein emploi ou les salaires augmentent aussi. 5,7% d’augmentation des salaires en moyenne au Québec au cours des 12 derniers mois. Ça ne comble pas le déficit avec l’inflation à 8,1% actuellement, mais si les 2% d’inflation sont à oublier pour un bout, l’inflation finira par atteindre les 5%, les Canadiens devraient donc faire face à leurs paiements pendant quelques mois.



Conclusion

Les occasions d'affaires sur le marché immobilier sont beaucoup moins grandes que ce que nous venons de vivre depuis 2 ans. Avec les annonces de hausses de taux hypothécaire et les prix qui ne devraient pas tellement baisser, on ne peut qu’être prudent. D’un autre côté, la valeur des immeubles n’est pas près de s'effondrer et les Canadiens peuvent faire face à une éventuelle récession ou à l’inflation persistante.

Un projet bien évalué peut toujours être envisageable sans risque de perte sur la valeur des actifs. Le risque de récession est de plus en plus présent sans toutefois inquiéter les économistes qui la prédisent, soutenant que l’économie canadienne est assez forte pour passer rapidement à travers cette récession si elle a lieu. Même la guerre en Ukraine a peu d’impact sur l’activité économique canadienne avec la hausse des prix de certaines matières premières dont nous sommes aussi producteurs.

Si les nouvelles économiques sont moins bonnes ces jours-ci, elles ne sont pas si mauvaises pour ce qui s’en vient.

 

Note pour les acheteurs résidentiels:  Pour ceux qui veulent s’acheter une résidence en ce moment, il y a la possibilité de choisir un prêteur virtuel qui peuvent vous offrir jusqu’à 0,5% qu’un prêteur institutionnel c'est ces jours-ci.

 

 

 

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