Où allons-nous ?? Avec la montée des taux hypothécaires, l’inflation, la guerre et une récession de plus en plus plausible

 

La monté des taux hypothécaires va faire mal

30 mai2022

Lorsqu’on analyse l’économie en ce moment, on se rend compte que la situation actuelle est un phénomène très rare. Plusieurs facteurs en même temps viennent jouer les troubles fêtes. Une inflation qui ne cesse d’augmenter, les taux d’intérêt qui augmente pour faire diminuer l’inflation, un manque de personnel dans tous les domaines faisant augmenter les salaires. Le gaz et les céréales qui ont doublé en raison de la guerre à POUTINE. Un manque d’offre sur pratiquement tout et sans nouvel apport économique (on n’est pas en période de développement économique). Les entreprises doivent dépenser plus pour assurer leurs services de base et les Retours sur investissements (ROI) sont de moins en moins élevés pour la plupart des investisseurs. Lorsqu’on se spécialise comme moi en immobilier locatif où les prêts ne sont pas seulement garantis par votre capacité d’emprunt, mais surtout par le rendement de votre projet d’investissement, on se rend compte qu’investir en immobilier pour l’instant sera de plus en plus difficile.

Pour les jeunes, il sera plus difficile d’accéder à la propriété en raison de la flambée des prix, la hausse des taux d’intérêt demandera une mise de fonds plus importante.

Un article mentionnait pour économiser le 20% de mise de fonds cela prend en moyenne 15 ans alors que ça en prenait seulement 5 dans les années 80 malgré les taux hypothécaires élevés de l'époque.

Ce qui reste étonnant, c’est que, malgré tout, l’économie au Canada se porte passablement bien.

 

LES TAUX HYPOTHÉCAIRES VONT CONTINUER DE MONTER POUR CONTRER L’INFLATION

Je suis bien conscient qu’il faut combattre l’inflation et que la fixation des taux d’intérêts via le taux directeur de la Banque du Canada est un des meilleurs moyens pour combattre l’inflation élevée qui s’incruste. Comme bien d’autres, je pense que notre Banque Centrale a tardé à augmenter son taux directeur et aujourd’hui les annonces sont plus importantes et rapprochées. On annonce une augmentation de 0,5% du taux directeur à la prochaine rencontre de la BduC mercredi 1 juin et probablement une autre augmentation de 0,5% à la suivante le 13 juillet prochain. Pour ma part, j’ai des doutes sur la suite des augmentations, il n’y a pas juste l’inflation à surveiller cette fois ci.  Des augmentations qui auront des impacts majeurs sur le secteur du Logement. On risque d’entendre parler de crise du logement pour un long bout temps! Il n’y aura pas assez d’investisseurs immobiliers avec les reins assez solides pour supporter l’augmentation des taux hypothécaires dans un contexte inflationniste qui n’est pas accompagné de développement économiques majeur et qui est plutôt relié à un manque d’offre sur à peu près tout dont le manque de logements et le manque de travailleur. Si on réussit à intégrer de nouveaux travailleurs, où vas-t-on les loger.

 

TOUT COÛTE PLUS CHER, IMAGINER POUR LA CONSTRUCTION D’UN NOUVEL IMMEUBLE. 

Les gens veulent des biens que les entreprises ne peuvent leur fournir. L'industrie de la construction et de la rénovation ne fait pas exception. Les matériaux coûtent plus cher. La main-d'œuvre est rare, les entrepreneurs voient leurs coûts augmenter et ne peuvent répondre à la demande. Tout ça ne date peut-être pas d’hier, mais les coûts sont toujours en augmentation et les problèmes s’accumulent au lieu de se régler. Les taux d’intérêt très bas on favoriser les investissements malgré tout, mais ce ne sera plus le cas avec tous ces augmentations de taux à venir. L’indice du coût de l’intérêt hypothécaire a augmenté de 0,2 % en avril, affichant sa première hausse depuis avril 2020, selon Statistique Canada et ce n’est que le début. 

Toujours selon Statistique Canada, l'indice des prix de la construction de bâtiments non résidentiels vient de fracasser un record vieux de 40 ans, et le pire est à venir si l’on se fie au prix du bois, qui a bondi de 60 % depuis le début de l’année.

 

Malgré tout, on construit des logements… pour l’instant 

Le nombre annuel de mises en chantier de logements collectifs en milieu urbain a augmenté de 14 % pour atteindre 178 092, tandis que le rythme des mises en chantier de maisons individuelles en milieu urbain a augmenté de 1 %, à 67 232. Combien de temps le marché pourra résister face aux futures hausses de taux d'intérêt.

Réveil brutal pour certains investisseurs dans la construction neuve !!!

L’augmentation des taux fait diminuer le montant du financement, donc un apport en capital plus important. Nous voyons présentement ce phénomène frapper de plein fouet ceux qui ont débuté des constructions il y a 1 ½ ans et qui doivent passer du bridge de construction au prêt à long terme. Le choc est quasiment insurmontable pour certains investisseurs. Il y a 1 ½ ans le taux était à +/- 2.25% et aujourd’hui +/- 4.25% (terme de 5 ans). Pour vous donner un exemple d’une construction d’un 32 logis, l’investisseur doit réinjecter en mise de fonds supplémentaire $1,190,000 juste par l’écart de taux (2%). ATTENTION Cela s’applique également à ceux qui veulent bâtir des immeubles neufs, qu’elle sera le taux d’intérêt dans 1 ½ ans.

Pour ce qui est du prix des matériaux, ils continueront probablement de grimper en 2022. Trading Economics, un organisme de suivi des indices économiques dans 200 pays prédit que les prix du bois augmenteront de 16% d’ici octobre de l’année prochaine. Les prévisions les plus optimistes prédisent qu’au mieux, les prix devraient se stabiliser tout en restant élevés. 

L’impact se fait également sur les immeubles existants. Il y a eu l’augmentation des valeurs au cours des 2 dernières années qui a été soutenu par des taux d’intérêt historiquement bas, mais maintenant avec la hausse des taux, les mise de fonds deviennent de plus en plus importante venant ainsi diminuer la rentabilité de l’investissement. Nous commençons à voir des clients canceller des achats en raison de l’étranglement financier qui découle d’une rentabilité médiocre.

 

LE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER VA DIMINUER AU NIVEAU DES VENTES MAIS PAS POUR LES PRIX

Le nombre de ventes d'avril 2022 a baissé de 17% comparé à celui d'avril 2021. Pour cette même période, Les prix des unifamiliales ont augmentés de 16%, et de 2,5% par rapport au mois précédent. Pour les petites propriétés à revenus c’est un gain de14%. Si on regarde de plus prêt, on se rend compte qu’il y a ici aussi un problème d’offres, il y moins de vente car il y a moins d’offres. Dans la région de Montréal, il y a eu 6300 nouvelles inscriptions en avril 2022 et 7027 en avril 2021, soit une baisse de 10%. Il est difficile d’imaginer des diminutions de prix à court terme s’il n’y a pas assez d’habitations à vendre.

Les prix pourraient continuer d’augmenter à un rythme moins élevé. Le meilleurs des scénarios pour les acheteurs penche vers la stabilisation. Cependant, la plupart des experts immobiliers affirment sans hésitation que les prix des maisons ne chuteront jamais. Ces personnes estiment qu'il faut investir le plus tôt possible avant d’autres augmentations de taux hypothécaires. J’aurais tendance à penser comme eux, surtout qu’historiquement ce n’est jamais arrivé qu’il y ait de baisse majeure de la valeur des maisons à part dans des régions très spécifiques ou la baisse était reliée à un problème environnemental.   Un des seuls moyens de revenir à des prix plus bas serait des taux hypothécaires beaucoup plus hauts que ce que la Banque du Canada n’osera jamais aller ou une récession et peu d’économistes y croient à court terme (pour l’instant) en tout cas pas au Canada.

 

La SCHL ne prévoit pas de baisse de prix des habitations

Dans son rapport sur les perspectives du marché de l’habitation, la SCHL s’attend à ce que la croissance des prix s’atténue pour se rapprocher des moyennes historiques d’ici la fin de 2023 ou le début de 2024. Ce ne sont pas les prix qui s'atténuent, mais bien la croissance des prix.

 

POSSIBLE RÉCESSION AUX ÉTATS-UNIS

Aux États-Unis, en raison de l’inflation actuelle de près de 8%, et le chômage qui reste inférieur à 4%, les données historiques suggèrent une probabilité très importante de récession au cours des 12 à 24 prochains mois selon le Federal Open Market Committee (FOMC). Le Canada est en meilleure posture, mais c’est toujours difficile de rester fort, lorsque notre principal partenaire économique s'affaiblit.  

 

ACHETER MAINTENANT, OU INVESTIR PLUS TARD DANS VOTRE PROJET IMMOBILIER.

Je comprends la volonté de dire que tout va bien mais, mais ce n’est pas le cas.

Je ne veux pas être alarmiste, mais on se trouve dans une période économique où l’on doit avancer avec prudence. J’ai dû faire des recherches pour valider si mes inquiétudes étaient bien fondées. Les économistes ne sont pas tous d’accord sur les prévisions économiques, et les données pour prédire changent à un rythme incroyable. Ce qui revient à dire qu’il faut bien planifier son investissement immobilier et se préparer à faire face à des changements économiques rapides. 

En fait, si vous planifiez bien vos emprunts hypothécaires en incluant les frais de constructions-rénovations et que le constat est que vous avez les moyens de le faire, c’est encore le bon temps d’investir. Les taux d'intérêt vont augmenter, les prix vont se stabiliser, mais ils ne baisseront pas. Pour la construction et rénovation, rien n’indique que le coût des matériaux va diminuer, il pourrait même augmenter. 

Si vous investissez, vous ferez partie de la solution à la crise du logement et pour ça, le gouvernement peut vous aider.  Un beau programme pour vous aider en construction et rénovation d’immeubles locatifs est APH select. J’en parle souvent, mais de toutes les solutions proposées par nos gouvernements pour régler la crise du logement, c’est la plus intéressante pour les propriétaires d’immeubles et la plus utile pour les futurs locataires.

Suivez nous sur notre site internet au www.performancehypothecaire.ca pour voir les variations des taux d’intérêt, commentaires sur l’économies, les conditions de l’APH Select etc. Fiez-vous à l’expertise (30 ans) de Performance Hypothécaire pour bien préparer votre investissement, c’est le succès…

 

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