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Parlons investissement immobilier

investissement immobilier

Investir en immobilier et s’acheter des immeubles multi logements pour en faire la gestion et obtenir des revenus n’est pas chose facile, mais pour plusieurs  il s’agit de l’un des investissements les plus sûr. Je veux vous faire part de mon expérience dans le financement immobilier (30 ans) et le plus dur est de savoir par où commencer,  il y a tellement de choses à dire. Commençons par l’évolution du marché de l’immobilier ces 10 dernières années.

 

Comment l'investissement immobilier a évolué depuis 10 ans

Pendant que le nombre d’immeubles à revenus ne cesse d’augmenter, est-ce que le financement est si différent des 10 dernières années ???

Il y a bien sûr des différences, mais en gros la base est semblable, les ratios de couvertures de la dette n’ont pas changé, le % de financement non plus.  Par contre nous remarquons depuis un certain temps que le taux de capitalisation utilisé a diminué, l’amortissement de 35 ans est de plus en plus retenu pour des immeubles de moins de 35 ans en bonnes conditions et de 40 ans pour les immeubles neufs.

La différence la plus importante se situe au niveau des taux d’intérêt. Il arrive assez souvent lorsque les clients me demandent de calculer la valeur économique afin de déterminer leur mise de fonds de me faire dire que je suis dans le champ. Leur réaction est de me dire qu’ils ont acheté dans les dernières années le même type d’immeuble avec beaucoup moins de mise de fonds (cash. Ils ont raison. Le seul facteur qui a changé, c’est le taux d’intérêt et je vais vous démontrer son impact.

 

Impact de l’augmentation des taux d’intérêt en investissement immobilier

impact des taux d’intérêt en investissement immobilier

Imaginez le plus bas taux que nous avons alloué dans les 5 dernières années est de 1.78% pour un terme de 5 ans. Aujourd’hui le taux oscille aux alentours de 3.40%. Personne ne prend en considération ce changement, mais voici de combien le % de financement peut affecter votre mise de fonds. 

Prenons l’exemple d’un financement (récent que nous avons fait) dont la valeur économique était de $2,160,000. Le montant du financement a été de $1,710,000 avec un taux de 3.40%, amortissement de 30 ans et le respect du ratio de 1.30 : 1.00. La quotité de financement était de 79%. Regardons la différence maintenant avec un taux de 1.78%. Le montant du financement aurait été de $1,836,000 avec un ratio de 1.50 : 1.00 et le respect maximum du financement à 85%.

Donc le client aujourd’hui aurait déboursé $126,000 de plus en mise de fonds qu’il y a 3 ans pour la même bâtisse. Alors oui il faut plus de mise de fonds que les années passées pour acquérir les immeubles locatifs.

Pour ma part, je croyais que la valeur des immeubles était pour diminuer avec la hausse des taux d’intérêt, mais il y a tellement d’investisseurs que c’est tout le contraire qui se passe.

 

Trouver des fonds pour l'investisseur immobilier

trouver les fonds pour investir en immobilier

Un autre facteur qui s’ajoute depuis un an c’est la provenance des fonds. Depuis les nouvelles règles fédérales, les institutions sont beaucoup plus sévères. Si la mise de fonds provient des économies, il faut démontrer que ces économies sont au minimum 3 mois dans le compte bancaire. La mise de fonds peut provenir également de refinancement ou marge de crédit. Les lettres de don sont acceptées en autant que vous démontrez un minimum de $ 100,000 d’avoir net. Ce minimum d’avoir net s’applique pour toute acquisition qui passe par la SCHL (prêt assuré).  Il arrive parfois qu’une caution peut s’avérer gagnante.

Ce phénomène amène certains investisseurs à se joindre ensemble pour améliorer leur situation financière et faire croître leur parc immobilier plus rapidement. 

Étant donné que la mise de fonds est plus importante, nous pouvons la combler avec une Balance de Vente (BV). Ce n’est pas toutes les institutions qui acceptent, mais oui c’est une possibilité. Trop souvent, j’entends dire que les Balances de Vente ne sont pas acceptées auprès de la SCHL, détrompez-vous, oui la SCHL les accepte, mais il faut comprendre le processus. À ce sujet je vous invite à communiquer avec nous pour la faisabilité.

 

La balance de vente: Astuces et pièges à éviter

La Balance de Vente (BV) c’est un travail entre l’acheteur et le vendeur.  Bien expliquée, cette démarche peut faciliter l’achat d’immeuble. La BV pour le vendeur pourrait être un report d’impôt qui dans certains cas peut s’avérer très avantageux.

Il y a cependant un Bémol pour ceux qui aimeraient utiliser cette démarche. Je vous mets en garde, car au renouvellement de votre prêt dans 5 ans, il se peut que vous ne soyez pas capable de refinancer le montant nécessaire pour le remboursement de cette BV. Le plus bel exemple que nous vivons actuellement c’est la hausse d’intérêt. Référez-vous à l’exemple cité précédemment. Qu’arrivera-t-il si au refinancement vous n’allez pas chercher assez d’équité pour acquitter cette BV ???

Il faudra prévoir dès le début certaines options avec le vendeur et SVP le mettre par écrit. Car dans 5 ans la situation du vendeur peut avoir changé et il peut vous exiger cette somme.

Donc la prudence est de mise avec la BV. Tout le monde est joyeux à l’achat, mais cela pourrait devenir un cauchemar pour ceux qui sont moins nanti 5 ans plus tard.

 

 

En investissement immobilier la grosseur du multilogements compte

La grosseur du multi-logements comptes

En investissement immobilier une règle semble prévaloir, plus l’immeuble à revenu est gros plus la rentabilité sera au rendez-vous. Mais il faut commencer quelque part. Il arrive parfois que nous financions des 6 logis avec une mise de fonds de plus $150,000.  Pour la même mise de fonds ou un peu plus vous pourriez acquérir un immeuble plus gros. À vous d’être vigilant.

Conclusion

Si vous me demandez si investir dans l’immobilier est un bon investissement, je vais vous répondre certainement, mais il faut avoir cette passion et être bien épaulé si nous voulons la réussite.

Je vous invite à aller lire d’autres sujets dont je parle sur mon site dans la section Immobilier. Écoutez également la vidéo, elle vous convaincra de faire affaire avec ceux qui sont habiles dans ce secteur, dont l’équipe Performance Hypothécaire.       

Pour toutes questions, n’hésitez pas à nous les formuler par une soumission en ligne ou notre Tchat ou bien par le bon vieux téléphone.

 

 

Serge Lafrenière Courtier hypothécaire performance

Cet article est signé par Serge Lafrenière

Courtier immobilier et hypothécaire agréé
Propriétaire et dirigeant d'agence

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